Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, nabywca i sprzedający często zawierają wcześniejsze porozumienia. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy dochodzi do zakup mieszkania od dewelopera. W takim przypadku pojawiają się dwa typy dokumentów – umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna. Choć dla laika mogą brzmieć podobnie, niosą za sobą zupełnie inne konsekwencje prawne i obowiązki stron. Jakie są różnice między umową przedwstępną a deweloperską?
Czym się różni umowa przedwstępna od deweloperskiej?
Pierwsza istotna różnica to moment, w którym dana umowa jest zawierana. Umowa deweloperska podpisywana jest w momencie, gdy nabywca zamierza zarezerwować lokal jeszcze przed jego ukończeniem. Natomiast umowa przedwstępna zazwyczaj dotyczy nieruchomości już wybudowanej, gotowej do odbioru lub będącej na ukończeniu.
Kolejną różnicą jest zakres ochrony prawnej. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i podlega rygorom, jakie stawia przed nią ustawa deweloperska. Wymaga ona m.in., aby deweloper prowadzi rachunek powierniczy, na który trafiają środki wpłacane przez kupującego. To znacząco podnosi poziom zabezpieczenia inwestora.
Natomiast umowa przedwstępna nie zawiera obowiązku korzystania z rachunku powierniczego, a forma aktu notarialnego jest zalecana, lecz niekonieczna. Niesie to ze sobą pewne ryzyko – zwłaszcza jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy. Wtedy dochodzenie swoich praw bywa bardziej skomplikowane i kosztowne.
W znacznym skrócie, umowa deweloperska:
- dotyczy lokali w budowie,
- jest obowiązkowo w formie aktu notarialnego,
- musi być zgodna z ustawą deweloperską,
- wiąże się z koniecznością prowadzenia rachunku powierniczego.
Z kolei umowa przedwstępna:
- dotyczy mieszkań gotowych lub niemal ukończonych,
- może być zawarta w formie pisemnej lub notarialnej,
- nie daje tak silnych zabezpieczeń jak deweloperska.
Czy umowa deweloperska daje większe bezpieczeństwo?
Zdecydowanie tak. Przede wszystkim ze względu na obowiązek przestrzegania przez dewelopera regulacji wprowadzonych przez ustawę deweloperską. Dokument ten określa m.in. co musi zawierać umowa deweloperska, jakie są obowiązki dewelopera wobec nabywcy, oraz na jakich zasadach ma funkcjonować rachunek powierniczy.
Dzięki rachunkowi powierniczemu pieniądze klienta nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, ale są wypłacane tak jak określa harmonogram wpłat, po weryfikacji wykonanych prac budowlanych. Ogranicza to ryzyko utraty środków w przypadku problemów finansowych dewelopera.
Kolejnym zabezpieczeniem jest obowiązek przeniesienia własności po spełnieniu warunków umowy. Jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, klient może domagać się wykonania jej na drodze sądowej, co jest skuteczniejsze przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego.
Jakie są obowiązki dewelopera?
Deweloper, podpisując umowę deweloperską, zobowiązuje się do wybudowania i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, a następnie dokonania przeniesienie własności na nabywcę. Zobowiązany jest także do:
- przedstawienia prospektu informacyjnego,
- założenia rachunku powierniczego,
- realizacji inwestycji zgodnie z projektem,
- informowania o zmianach w inwestycji,
- dotrzymania harmonogram wpłat oraz terminów.
Dodatkowo, po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper ma obowiązek zorganizowania odbioru technicznego lokalu oraz podpisania aktu notarialnego, w którym dochodzi do przeniesienia własności.
Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna najczęściej zawierana jest w dwóch przypadkach: gdy zakup dotyczy mieszkania z rynku wtórnego lub gotowego lokalu od dewelopera, który nie jest już objęty ustawą deweloperską. Wówczas nabywca i sprzedający uzgadniają warunki przyszłej umowy sprzedaży – cenę, termin oraz inne istotne postanowienia.
Na co uważać przy umowie przedwstępnej? Przede wszystkim, zaleca się zawarcie jej w formie aktu notarialnego – daje to większą pewność w razie ewentualnych roszczeń. Należy też precyzyjnie określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, kwotę zadatku, konsekwencje niewykonania umowy oraz dokładny opis nieruchomości. Te zapisy mogą być też ważne w przypadku, gdy starasz się o kredyt hipoteczny. Ekspert kredytowy Warszawa pomoże określić, na jakie szczegóły umowy zwraca uwagę bank.
Kupujący powinien zwrócić uwagę, czy osoba podpisująca umowę ma prawo dysponować nieruchomością, czy nie jest ona obciążona hipoteką oraz czy nie ma innych przeszkód prawnych, które mogą uniemożliwić finalizację transakcji.
Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przedwstępna, pełnią ważne funkcje w procesie nabywania nieruchomości, ale ich zastosowanie zależy od konkretnej sytuacji. Umowa deweloperska to standard przy inwestycjach w budowie, zapewniająca kupującemu większą ochronę dzięki przepisom prawa. A umowa przedwstępna to narzędzie przydatne przy gotowych lokalach, co wymaga jednak większej czujności i zabezpieczenia interesów nabywcy. Ostateczny wybór warto podejmować świadomie, znając konsekwencje każdej z umów.
Czy planujesz zakup mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym?